절차안내
| 조합설립인가 |
조합설립인가 총회(창립총회) - 재건축 ㆍ주택단지의 공동주택의 각동별 구분소유자의 과반수동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지 면적의 3/4 이상 동의 ㆍ주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자 3/4 이상 및 토지면적 2/3 이상 동의 - 재개발 ㆍ토지등소유자 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상 동의 필요 창립총회 - 직접참석 20% 이상 - 주요의결사항 : 조합정관 의결, 조합장, 감사, 이사, 대의원 선출, 기타 의결사항 - 조합설립인가 이후 30일 이내 조합법인동기 조합원의 자격 - 토지등소유자(재건축은 동의한 자만 해당) - 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 보는 경우 * 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러명의 공유에 속하는 때 * 여러명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(동일한 세대별 주민등록상 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼 19세 미 만 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러명의 토지등소유자가 조합설립 이후 세대 분리하여 동일 세대에 속 하지 아니한 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀분가를 제외하고는 1세대로 봄) * 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러명이 소유한 때 |
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| 시공자 선정 | 입찰시기 - 조합설립인가 이후 입찰방법
입찰일자 - 입찰공고 : 현장설명회 7일전 - 현장설명회 : 입찰일 20일 이전(단, 내역입찰시 36일 이전) 시공자 선정 - 합동홍보설명회 2회 이상 실시 - 과반수 참석, 과반동의 혹은 최다동의(조합정관에 따름) - 시공자 선정은 서면결의 불가, 조합이 정한 기간, 시간, 장소에서 부재자 투표로 가능(직참자 수에는 제외) |
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| 건축심의 | 건축심의 - 건물을 지을 때 인ㆍ허가에 앞서 도시미관 향상, 공공성 확보 등을 따져보는 것. 건축 전문가들과 담당 공무원으로 이뤄진 건축위원회가 조합의 설계ㆍ디자인 보완사항, 건축법 위배 등을 확인 심의절차 1. 건축계획 심의신청 2. 관계부서 협의 3. 건축심의 요청 4. 시건축위원회 심의 5. 심의결과통보 6. 사업시행계획에 반영통보 ※환경,교통,재해,문화재 영향평가 심의기준
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| 사업시행인가 | 사업시행인가신청 전 총회의결 - 조합원 과반수 이상 동의 (사업비 10% 이상 증가시 2/3 이상) - 직접참석자 20%이상 사업시행인가 신청서류 - 건축심의와 총회의결 후 신청서를 작성하여 시장ㆍ군수에게 신청 공람 - 시장군수는 인가 시 14일 이상 일반인에게 공람 - 공람의 요지 및 장소를 지방자치단체의 공보 및 인터넷 고시 - 공람 중 이해관계인이 서면으로 의견을 제출 고시 - 구보(시보)에 고시 매도청구소송 - 사업시행계획인가 고시일로부터 30일 이내 미동의자 동의여부 서면 촉구 - 회답기간 60일 만료후 2개월 이내 매도청구 가능 |
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| 감정평가 (종전,종후) / 분양신청 |
종전감정평가 - 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격 종후감정평가 - 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건물의 추산액 감정평가업자2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정 - 재개발사업 : 시장ㆍ군수 등이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가업자 - 재건축사업 : 시장ㆍ군수 등이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자 분양신청 통지 및 공고 - 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건물의 추산액 - 분양신청기간 : 30일~60일(20일 범위내 한차례 연장가능) 분양신청서류:발송주의 원칙 - 분양신청서 - 등기부등본 또는 환지예정지 증명원 분양 미신청자에 대한 조치 - 손실보상협의(관리처분인가고시일 후 90일 이내에 협의시작) - 협의 미성립시 *재개발 : 수용재결신청(손실보상협의 기간만료일 다음날부터 60일 이내) *재건축 : 매도청구소송 제기(손실보상협의 기간만료일 다음날부터 60일 이내) |
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| 관리처분계획인가 |
관리처분계획 - 종전의 토지 또는 건축물의 권리를 정비사업 후 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획 관리처분계획인가 신청전 총회의결 - 총회 1개월전 조합원에게 문서 통지 - 조합원 과반수 이상 동의 (사업비 10% 이상 상승시 2/3) - 직접참석 20% 이상 관리처분계획 공람 - 사업시행자는 관리처분계획인가 신청 전 30일 이상 공람 및 의견 청취 관리처분계획 인가 통지 및 고시 - 시장군수는 인가신청 후 30일 이내에 인가 결정 - 인가시 구청은 공보 고시 및 분양신청자에게 인가내용 통지 관리처분 주요내용 - 분양설계 - 분양대상자의 주소 및 성명 - 분양대상자별 분양예정 건축물 등 추산액 - 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법 - 분양대상자별 종전 토지 / 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있는 날 기준 가격 - 정비사업비의 추산액(재건축은 재건축분담금 사항 포함) - 조합원 분담규모 및 분담시기 - 분양대상자의 종전 토지 / 건축물의 소유권외 권리명세 - 그 밖에 정비사업과 관련한 권리등에 관한 사항(대통령령) |
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| 이주 및 철거 | 이주비 대여 - 조합에서 입찰을 통해 최저금리를 제시한 금융기관 선정 관리처분계획인가 후 철거 가능 - 물건조서 등 작성, 철거(멸실) 신고 철거제한 - 시장ㆍ군수가 제한 가능 - 일출 전과 일몰 후 - 호우, 대설, 폭풍, 해일, 태풍, 강풍, 한파 등 재해발생이 예상될 경우 - 재난발생시 |
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| 착공 및 분양 | 감리자선정 - 건축, 소방, 굴토, 전기 등 시공보증 - 시공사가 조합에 시공보증서 제출 - 시공사가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못할 경우 보증기관이 시공사를 대신하여 계약이행 의무를 부담하거나 총 공사금액의 50% 범위 안에서 사업시행자가 정하는 금액을 납부할 것을 보증 ※ 시공보증서 - 공제조합 - 주택도시보증공사 - 금융기관, 한국산업은행, 한국수출입은행, 중소기업은행 등 - 보증사업자가 발행한 보증보험증권 조합원분양 - 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 우선 분양 일반분양 -착공신고 후, 분양보증, 분양승인, 입주자 모집공고 |
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